関西マンション相場の現状

今日、当社で大手デベロッパーの用地マンが数人来社してきた。

目的は今、抱えている用地の処分先の依頼が主な目的だ！大手だから

大丈夫という事ではなく不良資産をまず処分して新しい用地を購入す

るという事だ。不良資産である土地はマンション用地として購入した

が、経済事情を鑑みるなかで売れないと判断したような土地だ。主に

戸建用地として処分するという事になるだろう！それに伴い今後の

マンション相場、つまり価格はどうなるかと言う議題になった。

そこで大半の意見はまだ底は見えていない。値引きには客は敏感に

反応するが値引きの無い物件は・・・売れ行きが鈍いとのことだ。

底値は今年春先と各社とも去年は言っていたが、この調子だと

新価格になる年明けが節目とみているようだ！

月例経済報告で４月から明るい兆候がみえたと政府が発表したが

実態経済はまだそのような実感は湧かないのが現実だ。マンション

販売現場では相変わらず値引き要求の客が来場してくる。それは

決していい事ではないが、売れれば良いと言う感じだ。やはり将来

の先行き不安が払拭されない限り以前のようには戻らないと思う。

特に、新興デベロッパーは今期は乗り越えたとしても、来期はどうか

今、株価が戻ってきたように思えるが、私の周りの多くは不動産業界

の株価は高く評価しすぎだと言う。実態を知っている私も、えっ

この会社の株価がこの価格で本当にいいのとよく思う。高いよな〜

実際勤めている社員がいうのだからおもしろい！

まだまだマンション値引きの相場は続きそうだ！

ここにきて、関西、都心部のマンション販売が比較的好調とは聞いて

いるが、本音はどうだろうか？販売現場の営業マンに聞くと確かに

来場客は増え契約率も上がったと聞く。でも大半は値引きを期待して

いる人が大半らしい。事業主はまだまだ値引きに応じる所は多い証拠

だ。在庫マンションが８０００戸はると聞いているが潜在在庫はおそ

らくその１．５倍はあると見いている。次の半期決算が６月の所は多

い私が担当する事業主も６月には在庫を処分すると聞いている。金融

機関も７月になれば新しい土地が市場に出てくるだろうと言っている

又、金融機関には６月決算が終わるまで融資は厳しいと言っている。

となれば７月になれば金融機関へ融資が始まる所があると見いている

ただ、融資先の見極めはしているだろうが・・・

客にしてみれば６月は値引きのチャンスだし、マンション相場の現状

はまだ弱含みとみていいだろう。

先日、都心部のマンション契約率が4ヶ月連続で増加したとニュース

が流れた。好調か不調の目安となる７０％を超える数字がでたからだ

この数字が持つ意味は大きい！購入予定の客が底値と感じ動き出した

証拠とみてもいいのではないか。

今日、大手の事業者の所を訪問したが在庫がかなりあり、まだ新たな

用地は購入できないとの事だ。一時期のように完成在庫のマンション

を一括して買取その後安く売却する販売業者がいたが、かなり減った

ようだ。ただ、６月決算を控えている事業者は値引きに応じて在庫

を減らす可能性は大いにある。今は在庫を圧縮しマイナスを覚悟で

とにかく販売する。そして金融機関からの借り入れを圧縮する。

新たな資金を借り入れ用地を購入しマンションを建設していく。

これが図式だ。

マンション価格の推移はこの所、安定して推移していると思われる。

関西は新築マンション価格の下落は販売戸数が少ないが安定して

きていると聞いている。関東の新築マンションではこれからも下落

基調が続くと聞いている。今、マンション業界では新築マンションの

販売は今後そう伸びないだろうと見ている。注目しているのは建替え

問題だ。日本全国築３０年以上たっているマンション非常に多い。

しかし、問題も多いのは事実だ。入居者の負担がどれほどなのか？

入居者がローン負担を全員できるのか？支払いは？私は阪神大地震を

経験している。そこで建て替えしたマンションも事実ある。今後は

マンション建て替えが注目されるとみている。

全国紙の夕刊紙に「大幅値引き物件ベスト１０」が掲載されていた。

首都圏
　　　　　　　　　　　　　　　　新価格　　　旧価格　　値引率
�@サンクレイドル千葉都町
千葉市中央区　　　　　　　　　　1965万　　　2728万　　27.97%
�Aセントラルコート舟橋習志野　　
千葉県舟橋市　　　　　　　　　　3198万　　　4270万　　25.11%
�Bクレッセント新川崎エグゼ
川崎市中原区　　　　　　　　　　6880万　　　8880万　　22.52%
�Cソラディア鷲沼南
川崎市宮前区　　　　　　　　　　3770万　　　4720万　　20.13%
�Dドリム湘南二宮サウスフォート　
神奈川県二宮町　　　　　　　　　2580万　　　3170万　　18.61%
�Eローレルコートかしわ台スカイ
神奈川県座間市　　　　　　　　　2990万　　　3520万　　15.06%
�Fブェーゼント久が原
東京都大田区　　　　　　　　　　5640万　　　6630万　　14.93%
�Gリージェントハウス大森西
東京都大田区　　　　　　　　　　4840万　　　5610万　　13.73%
�Hハートビートベース横浜根岸
横浜市中央区　　　　　　　　　　3180万　　　3600万　　11.67%
�Iパルテール舟橋山手
千葉県舟橋市　　　　　　　　　　2770万　　　3120万　　11.22%


近畿圏
�@ロジュマン箕面牧落
大阪府箕面市　　　　　　　　　　3980万　　　5250万　　24.19%
�Aレイシアコート平野長原
大阪市平野区　　　　　　　　　　2500万　　　3160万　　20.89%
�Bジークレフ豊中
大阪府豊中市　　　　　　　　　　2920万　　　3440万　　15.12%
�Cルネ・ヒルトップフラッツ
神戸市垂水区　　　　　　　　　　1690万　　　1990万　　15.98%
�Dセレッソコートマスターズ
大阪府狭山市　　　　　　　　　　2980万　　　3450万　　13.62%
�Eリバーガーデン森の城
大阪市城東区　　　　　　　　　　2980万　　　3420万　　12.87%
�Fメゾンドール瓢箪山
大阪府東大阪市　　　　　　　　　2878万　　　3288万　　12.47%
�Gレイシアコート平野長原パーク
大阪市平野区　　　　　　　　　　2460万　　　2760万　　10.87%
�Hイニシア上町台筆ヶ崎
大阪市天王寺区　　　　　　　　　3588万　　　3888万　　7.72%
�Iローレルタワー梅田
大阪市北区　　　　　　　　　　　7300万　　　7708万　　5.30%


上記の中で付き合いのある事業主が多くある。みても解る様に市内
郊外関係なく値引き物件があるのが特徴で学校区の良い所もある。
これからも値引き物件は出てくるだろう。ただ、事業主の経営状態
も要チェックだと思う！

　　　　

関西でも都心部でもマンション価格の推移を把握又は現状がわかる

方法がある。それは新聞折込に入る新築マンションのチラシや住宅

情報誌（無料）がそうだが、ここにきてチラシ等が増えてきたように

思う。まだ、以前のように活気があるとは言えないが少しづつでは

あるが増えている。私の知り合いにマンション広告会社会社を経営

している知人がいるが、売り上げはピーク時の３割り程になったと

嘆いていた。当然、人員もかなり整理したと言っていた。そこの

広告会社の知人は大手事業者の動きが活発になってきた。それと

同時に値下げ広告も増えてきたので少しは上向いてきたらしい。

ただ、中小の事業主はまだ動きが活発になってきたとは言えない。

在庫マンションがある程度削減できるにはもう少し時間がかかると

業界の人間は見ている。では在庫が減ればマンション販売増につなが

るかと言えば楽観はできない。なぜなら、これからはマンションの

価格は新価格となり、以前よりは価格は低くなるだろう。そして

余分な機能を省いた価格を抑えたマンションが主流になるのでは

ないかと見ている。

マンション開発に従事する私は日頃、マンション業者いわゆる

デベロッパーへ足を運ぶが今どの地域で土地を探しているのか

と聞くと、１００％同じ答えが返ってくる。それは北摂、阪神間

大阪市内、逆に安くても土地を買わない地域と言うと・・・

堺、奈良、京阪沿線だ。

北摂でも豊中、箕面はマンション供給過剰だと思う。結構値崩れが

激しい。阪神間はそうたやすくマンション用地はでないので、相変わ

らず人気地区だ。大阪市内でも生野区、住之江、西成、大正、港区、

此花、は人気地区とは言えない。ただ、阪神電車が延長したおかげで

此花は狙い目だと用地担当は言っていた。マンションを購入する場合

当然、自分の年収を計算し支払いができる範囲で皆探しているとは

思うが、今回のような不景気に見舞われた場合の事は想定外だと思う

一般的にマンションの購入限度額は年収の4倍から5倍と言うが、実際

は4倍が適切だと皆口を揃えて言う。年収５００万の人は２，０００万

が適切だという事だ。各地域でマンションを見ている私から言わせれ

ば狙い目は京阪沿線、此花区あたりが新築で値ごろ感のあるマンショ

ンが手に入ると考える。ローンに追われる生活は窮屈で不安な面も

あるし精神面でもよくない。ここはもう一度振り返って地域を見直し

する事も大事だと思う。私は戸建に住んでいるのだが、もちろん住宅

ローンを活用しているが、夫婦共働きで繰上げ返済を繰り返しきたの

で完済までもう少しなのだが、やはり精神面で言えば楽だ。無理をし

て人気地区を選んで背伸びをする買い方をしていたら、ブログを

書く余裕も無かったかも知れないと思う。

先行き少し明るいニュースが入った。都心のマンション販売が好不況

の目安となる７０％を超えたらしい。数字を見る限り在庫マンション

も含まれていると思われるので一概に手放しで喜べる状況ではないが

改善はされていると見て間違いはなさそうだ。

ある読者から購入予定の事業主が倒産するか、しないか見極める方法

を教えて欲しいと質問を頂いた。実際問題として事業主が倒産でも

すれば不安で仕方が無いというのもうなずける。

事業主が上場会社であれば、「継続企業前提の疑義がある」と注記

されている会社がある。どこがそうなのかと言うと過去の例で言えば

最近民事再生を申請した中央コーポレーションがそうだ。

上場を維持するのに条件をいつまでに満たす必要があるという事だ。

いわゆる問題がある会社という事になる。最低こういった情報は読者

も入手できる（HPで公表している）ので見落とさない事だ。ただ、

ただ、全ての会社が将来危険な状態になるかと言えば違う。あくまで

目安のひとつとして考えてもらいたい。

私が勤める会社が開発を担当したマンションのモデルルームに足を

運んでみた。結構来客が多く営業マンが忙しく応対していた。

私は休日だが販売を担当する販社の人は仕事だ。頭が下がる・・・

営業主任に後で話しを聞いてみたのだが、明らかに今年始めよりは

客足が増えていると言っていた。特に、北摂、大阪市内の販売が

増えているらしい。関西のマンション相場が底に近づいたもしくは

値引きを期待しているのだろう！

営業マンも間違いなく買える客には値引きに応じてもOKと事業主

から了解を取り付けているらしい。事業主に取ってもこのチャンス

を逃したくないのは明白だ！